土地 - 補遺

象內地這種情況﹐早期的香港也有過的﹐但很不同。早年﹐很多大地産商會在新界以廉價向農民收地﹐建立土地儲備﹐靜待地皮升值。然而﹐決定土地價值的土地批准用途﹐地産商是影響不了的﹐是轉爲工業用地﹐商業用地﹐還是不准轉用﹐是由政府按規劃圖則大綱來決定的。在這個過程中﹐那些收農地的地産商其實是承擔了很大的風險﹐因爲他們起碼在理論上﹐在收地時﹐對將來的批准用途是一無所知的。而香港政府是不會自己跑去收地的﹐因爲這就變成了利益和角色的衝突。

試想﹐政府自己是知道每一塊地段將來的用途的﹐如果它知道一塊農地將來可以轉爲高價值商業用地(或者自己收回來後再重新規劃)﹐那它現在就按農業用途的標準去收地﹐甚至強征﹐沒錯﹐這樣做政府是可以發達﹐但它的誠信何在﹖規劃又還有什麽意義﹖而這恰恰就是內地現在的情況。

其實﹐內地每一座城市實質上都等於是一個大地産商﹐而其中的遊戲規則是完全是它自己定的﹐那發達還不容易﹖決定一塊地價值最關鍵的是它的批准使用用途﹐作商業用地﹐工業用地﹐住宅用地﹐還是農地﹐其價值可以說是差天共地的。而內地這種情況﹐不單是在收地的一級市場﹐在土地發展後的二級市場﹐也是一樣。

內地政府都可以按增加收入的需要﹐任意來改變土地用途﹐想怎樣就怎樣﹐從這個角度來說﹐規劃局就是一個政府的工具﹐當點金棒那樣來用。又例如﹐廣東很多地方現在發展了﹐政府就想把早期批出去的工業用地收回來﹐轉做商業用地﹐再賺一筆。

但政府的做法﹐不是象外面那樣和原來的業主協商談判﹐而是會用“環保”的名義﹐把你逼走﹐你要不走﹐就天天開污染罰單﹐開到你走爲止。這就象在賭場裏﹐又做莊家﹐又派牌﹐又隨時可以更改規則﹐能不贏嗎﹖

至於高速公路﹐我這樣一說﹐同事就說﹐就像釣魚線一樣。是啊﹐這個比喻倒是很形象的。高速公路本身不值錢﹐值錢的是﹐隨之而來地價上升和改變沿線的土地利用模式。那誰是受害者呢﹐第一當然是那些流離失所的農民﹐第二就是下一代了﹐因爲等於是把下一代的土地資源都用掉了﹐而且是以非常浪費資源的方式﹐非常破壞環境的方式。

香港發展了一百年﹐現在還有一半以上的土地是郊野公園﹐而內地不過發展了二十年﹐現在連農田都快保不住了。

我想﹐用這樣的方式來發展城市﹐就是一個白癡也可以把城市搞到美輪美奐的。因爲這根本就是對未來資源的惡意透支﹐把未來的一千塊當作今天的一百塊來用﹐再造起六十塊的東西，誰不會呢？而那些因爲看到了內地城市發展日新月異﹐高樓大廈林立﹐高速公路四通八達﹐回來就大肆讚揚內地制度優越性的人﹐更加是白癡上的白癡了。